«Ефе́кт До́ліної» (рос. Эффект Долиной) (також «ефе́кт Лари́си До́ліної» або «Схе́ма До́ліної») — низка подій на ринку вторинної нерухомості Росії, спричинених почастішанням випадків повернення судами квартир продавцям, часто — без супутнього повернення покупцеві сплачених ним коштів.
У 2022—2025 роках суди ухвалили низку рішень про розірвання договорів купівлі-продажу нерухомості, в яких угоди визнавалися недійсними на тій підставі, що позивачі, які продали квартири, заявляли про дію під впливом шахраїв. Одна з таких справ, у якій квартира була повернута співачці Ларисі Доліній без одночасного повернення грошових коштів покупцю, мала значний суспільний резонанс.
Схему, за якої продавець квартири невдовзі після її продажу намагається оскаржити угоду, заявляючи, що став жертвою шахраїв, стали називати «схе́мою До́ліної» або «ба́бусиною схе́мою». У разі, якщо подібна ситуація була створена позивачем навмисно, вона може розглядатися як шахрайська. Метою є повернення квартири через суд і одночасне збереження отриманих коштів. Схема поширилася восени 2025 року та спричинила зниження рівня довіри до продавців вторинної нерухомості.
Схема Шахраї разом із підставною особою («продавцем», як правило — пенсіонеркою) продають об'єкт нерухомості й невдовзі після завершення угоди вимагають через суд повернути об'єкт, визнавши угоду незаконною, але без зобов'язання повернути кошти. Легенда подається у двох варіантах: «Продавця» введено в оману та позбавлено грошей, а квартира повертається через односторонню реституцію. У схемі з двома підставними особами заявляється «обманутий власник», після чого квартира повертається йому за процедурою віндикації.
Найчастіше в ролі продавця виступає особа похилого віку, що збільшує ймовірність підтримки її позиції судом. Покупець у результаті залишається і без квартири, і без грошей. Угода може бути визнана недійсною навіть при нотаріальному оформленні та належній перевірці документів.
Історія «Ефект Доліної» названий за ім'ям співачки Лариси Доліної, яка продала квартиру в центрі Москви влітку 2024 року за 112 млн руб. за ринкової вартості 138 млн і згодом заявила про шахрайські дії. Суд повернув квартиру Доліній і не зобов'язав її компенсувати кошти покупчині. Після цього кількість подібних справ істотно зросла.
Згідно зі статистикою судового департаменту, лише за 2024 рік у Росії було розглянуто 3118 суперечок про оскарження зареєстрованих прав на нерухоме майно. З них задовольнили повністю або частково близько 77 %, підрахував фінансист Павло Комаровський, який вивчив «ефект Долиної». За оцінкою Російської гільдії рієлторів, за рік кількість суперечок у суді, коли після купівлі квартири продавець вимагає її назад, а потім не повертає гроші, зросла на 15–20 %, проте методологія цього підрахунку не пояснюється.
Судовий процес Рішенням Хамовницького районного суду міста Москви від 28 березня 2025 року (справа № 2-387/2025) позовні вимоги Доліної було задоволено, договори купівлі-продажу визнано недійсними, право власності покупчині припинено.
Апеляційним визначенням Московського міського суду від 8 вересня 2025 року та визначенням Другого касаційного суду загальної юрисдикції від 27 листопада 2025 року рішення залишено без змін.
Наслідки Учасники ринку нерухомості повідомляли про зростання кількості випадків оскарження угод та підвищення вимог до перевірки продавців. Обговорювалися законодавчі пропозиції щодо введення «періоду охолодження» та обов'язкових безготівкових розрахунків при угодах з нерухомістю.
Примітки