La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale sostitutivo e facoltativo, introdotto dall'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011.

Può accedere alla cedolare secca sugli affitti il contribuente che percepisce redditi scaturenti dalla locazione di beni immobili per uso abitativo. L'imposta sostituisce la componente dell'IRPEF determinata dal reddito fondiario prodotto dalla locazione immobiliare, nonché le relative addizionali comunali e regionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, e prevede l'applicazione di un'aliquota fissa.

Le modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca e le modalità di versamento dell’imposta sono contenute nel provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011, n. 55394.Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, n. 55394, intitolato “Modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell’imposta e altre disposizioni di attuazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l’esercizio dell’opzione”.

Storia

Contesto L’introduzione della cedolare secca si innesta sulla scia della “liberalizzazione controllata” in materia di locazioni, avviata con la riforma complessiva di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431.. Intorno al 2010, bilancio pubblico italiano in gravi condizioni di difficoltà e istanze socio-economiche di trasformazione delle esigenze abitative, inoltre, concorrono a delineare un certo consenso tra partiti e associazioni di categoria nei confronti di politiche atte a migliorare i meccanismi di funzionamento del mercato privato dell’affitto. Ecco che si ipotizza che un intervento di semplificazione tributaria possa rivelarsi quale efficiente incentivo all’incremento delle stipulazioni dei contratti a canone concordato, rispondendo al contempo ad una sempreverde necessità di arginare l’evasione fiscale in un ambito (le locazioni di immobili ad uso abitativo) contraddistinto da un basso livello di visibilità, perciò di controllo.

Variazioni delle aliquote Il Governo Letta con il decreto-legge 31 agosto 2013 n. 102 opta per la diminuzione dell’aliquota fissa prevista per i contratti a canone concordato in comuni tassativamente individuatimarzo 2011&atto.codiceRedazionale=011G0066&atto.articolo.numero=0&atto.articolo.sottoArticolo=1&atto.articolo.sottoArticolo1=0&qId=b593570a-f76d-41df-85ed-487043534272&tabID=0.06968925549988081&title=lbl.dettaglioAtto Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, articolo 3, comma 2 in materia di federalismo Fiscale Municipale, da un originario 19% del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 ad un 15%. Il “Piano Casa” del Governo Renzi la riduce ulteriormente al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il ribasso è stato successivamente prorogato fino al 2019 e confermato con la legge di Bilancio 2020, marcando definitivamente un ben ampio divario con l’aliquota proporzionale ordinaria dei contratti del cd. canale libero, rimasta sempre invariata al 21%.

Estensione dell’ambito soggettivo Dal 2011 fino al 2024, la disciplina dei requisiti soggettivi per l’accesso al regime speciale è stata oggetto di una controversia interpretativa che ha contrapposto Agenzia delle Entrate e Commissioni tributarie. L’Agenzia ha sempre sostenuto, fin dalla prima circolare interpretativa in materia di cedolare secca, che il regime non potesse trovare applicazione qualora l’inquilino svolgesse attività di impresa oppure esercitasse un’arte o professione, indipendentemente dall’uso a cui l’immobile sarebbe stato adibito. La giurisprudenza tributaria aveva, viceversa, negato ogni rilevanza a qualsiasi condizione o qualifica soggettiva dell’inquilino. La questione è stata risolta, nel 2024, da una pronuncia della Corte di Cassazione che, sposando la tesi più volte sostenuta dalle Commissioni tributarie, ha ritenuto compatibile con il regime di cedolare secca la qualifica di imprenditore o professionista, se riferita all’inquilino.

La questione centrale si può ricondurre all'articolo 3 comma 6 del D. Lgs. 23/2011, che esclude la possibilità di applicare la cedolare secca quando l'immobile è concesso in locazione nell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni. Nella sentenza, la Corte ha specificato che l'esclusione prevista dalla norma opera soltanto nei confronti dell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione del locatore. Restano, di contro, privi di rilevanza la natura giuridica della controparte contrattuale e la riconoscibilità della locazione, se ad uso abitativo, all'attività professionale esercitata dal conduttore. Quindi il regime sostitutivo della cedolare secca resta applicabile anche in questi casi.

La Corte ha riconosciuto che dall'applicazione del regime sostitutivo può trarne vantaggio anche il conduttore, ma questo non giustifica un'interpretazione restrittiva della cedolare secca, che creerebbe un danno irragionevole al locatore, beneficiario primario della disciplina.

Profili di incostituzionalità L'istituto della cedolare secca ha più volte posto dei dubbi in dottrina sulla sua compatibilità con i principi costituzionali di uguaglianza e capacità contributiva, rispettivamente agli articoli 3 e 53 della Costituzione. Si è voluto sottolineare come la sotto-categoria di redditi fondiari dei fabbricati colpita dalla cedolare secca non meriti di essere esclusa dall'imposizione progressiva dell'IRPEF per godere di un'imposta sostitutiva di carattere proporzionale. Secondo questa impostazione, i proventi del mero sfruttamento del patrimonio immobiliare posseduto non dovrebbero essere trattati in modo fiscalmente più conveniente rispetto agli altri redditi.

In particolare, si è proposto il confronto con i redditi di lavoro, ricordando che nel quadro dei principi costituzionali quest'ultimo è un valore prevalente, tanto da essere posto alla base dell'articolo 1 della Costituzione. Conseguentemente, secondo alcuni, non sembra essere coerente che i suoi frutti siano chiamati a contribuire alle spese pubbliche in misura più consistente rispetto ai proventi dello sfruttamento fondiario.

Nel 2014, Corte costituzionale dichiara l’incostituzionalità dell’art. 3, commi 8 e 9 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 per eccesso di delega. Quest’ultima, infatti, richiamava espressamente lo Statuto del contribuente, che, all’art. 10, prevede che le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possano essere causa di nullità del contratto. “La mera inosservanza – statuisce la Consulta – del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare (come sarebbe nella specie) addirittura una novazione, per factum principis, quanto a canone e a durata”.

In sede di conversione del decreto-legge n. 47 del 28 marzo 2014 viene affermato che: “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23”Legge 23 maggio 2014 n. 80, articolo 5, comma 1-ter conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, recante misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015. Con la sentenza n. 169 del 16 luglio 2015, la Corte costituzionale interviene nuovamente, censurando il decreto-legge nella parte in cui viola l’art. 136 Cost., dal momento che una disposizione dichiarata incostituzionale si ha per non mai appartenuta all’ordinamento giuridico.

Estensione dell’ambito oggettivo Per i soli contratti stipulati nell’anno 2019, l'art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018 n. 145 estende la facoltà di optare per questo regime sostitutivo per le unità immobiliari censite in categoria catastale C/1 (negozi e botteghe, ovvero locali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti). Vi sono precise limitazioni: sono escluse le pertinenze, deve trattarsi solo di contratti che si siano perfezionati entro un determinato periodo di tempo ed è altresì esclusa la novazione di contratti che fossero in corso in precedenza tra le stesse parti per i medesimi immobili.

Disciplina

Presupposti di accesso La cedolare secca è un regime sostitutivo del regime ordinario dell'IRPEF: il contribuente deve essere una persona fisica. Il contribuente inoltre deve possedere il reddito, nella concezione tributaria del termine, ovvero essere collegato alla fonte del reddito. In particolare, deve essere il proprietario del bene immobile o il titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso.Comma 1 di cui al Deve trattarsi di un'unità immobiliare abitativa, ovvero deve rientrare nel gruppo A del catasto dei fabbricati, ad eccezione della classe A/10 “uffici e studi privati”, ed essere in concreto locata ad uso abitativo.

Il presupposto dell’accesso al regime sostitutivo della cedolare secca consiste nel conseguimento di redditi fondiari. Sono da escludere i contratti di locazione di beni immobili d'impresa, i quali producono redditi di impresa, di beni immobili strumentali all'esercizio di arti e professioni, i quali producono redditi di lavoro autonomo, e i contratti di locazione che producono redditi diversi. Il contribuente quindi non può percepire il reddito nell'esercizio di un'attività d'impresa o di un'arte o di una professione.Comma 6 di cui al

Funzionamento Il regime della cedolare secca sugli affitti è applicabile per tutte le tipologie di contratti di locazione di immobili a scopo abitativo:

contratti del canale libero, di durata minima quadriennale (cd. “4+4”);Comma 1 di cui alla contratti a canone concordato;Comma 3 di cui alla contratti di locazione comuni, disciplinati dalle disposizioni del Codice civile (artt. 1571 e ss.).Comma 2 di cui alla

Sono previsti trattamenti fiscali differenti, sempre nell’ambito della cedolare secca, a seconda della categoria di appartenenza. Il canone di locazione in regime di cedolare secca è, in via generale, sottoposto ad aliquota del 21 per cento; viceversa, per i contratti “concordati”, ossia a canone concordato, riguardanti abitazioni situate in comuni ad alta tensione abitativa l’aliquota è ridotta al 10 per cento.Comma 2 di cui al

Nei contratti “concordati” le parti stabiliscono il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, con l’intermediazione dei comuni.

Distinguiamo, all'interno dei contratti “concordati”, tre categorie:

contratti aventi durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di ulteriori due anni alla scadenza (c.d. “3+2”); contratti di natura transitoria per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti;Artt. 2, comma 3, e 5, comma 1, di cui alla contratti di natura transitoria per la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari.Artt. 2, comma 3, e 5, commi 2 e 3, di cui alla

La base imponibile su cui calcolare la cedolare secca è il canone di locazione pattuito dalle parti, a prescindere dall’effettiva percezione dello stesso. Il canone rileva in misura intera, a differenza del regime ordinario per il quale è prevista la riduzione forfetaria del 5%. Allo stesso modo non sono ammesse deduzioni analitiche in ragione dei costi sostenuti dal locatore per produrre il reddito.

Esercizio dell'opzione