Cláusula suelo o suelo hipotecario, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca a interés variable, es la denominación de una cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés baje. Es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular que ha solicitado el préstamo ya que cuando los tipos bajan o el interés es negativo la cláusula impide que eso se traslade a la cuota mensual. Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.

En España las cláusulas suelo son ilegales. Se declaró su nulidad y carácter abusivo por sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia.En julio de 2016 el abogado general ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) avaló al Tribunal Supremo (España) limitando la retroactividad de la nulidad a la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo español de 9 de mayo de 2013En la Sentencia de 9 de mayo de 2013 el Supremo fija doctrina sobre las cláusulas suelo de los préstamos bancarios a consumidores y el control judicial de su posible carácter abusivo. El Presidente del Tribunal Supremo era Juan Antonio Xiol Ríos, el ponente Rafael Gimeno Bayón Cobos, el secretario fue José María Ramallo Seisdedos y el resto de miembros de la Sala de lo Civil que la componían eran Francisco Marín Castán, José Ramón Ferrándiz Gabriel, José Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Sarazá Jimena, Sebastián Sastre Papiol, Román García Varela, Xavier O' Callaghan Muñoz y Rafael Gimeno Bayón Cobos.

Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en sentencia inapelable de 21 de diciembre de 2016, en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de la cláusulas suelos por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca inmobiliaria para la adquisición de vivienda.La UE obliga a los bancos a devolver todo el dinero cobrado a los afectados por cláusulas suelo, eleconomista.es, España, 21712/2016

thumb|right|400px|Composición del crédito hipotecario en varios supuestos -sistema francés-: el capital solicitado o crédito -100- más los intereses constituyen el total de la hipoteca. En el precio de la vivienda, cuando se firma una hipoteca, debe considerarse el coste total del crédito: capital o principal + intereses.Simulador de hipoteca con cuadro de amortización, capital e interés. En el caso del Interés compuesto variable debe vigilarse la posible existencia de clásulas suelo que pueden ser consideradas nulas si son desconocidas por el comprador y firmante del préstamo

Cláusulas suelo, cero, de gastos de formalización de la hipoteca y de vencimiento anticipado Distintas cláusulas contractuales se consideran cláusulas abusivas y por tanto nulas si no han sido negociadas, fehacientemente conocidas, incumplen la legislación de cada país o han sido declaradas abusivas o nulas por los tribunales competentes. Cláusulas suelo En muchas ocasiones el contrato hipotecario que firma el comprador de la vivienda y el banco tiene cláusulas suelo, en la mayoría de casos ilegales, que limitan la bajada de la cuota para el comprador cuando ésta se produce. En ocasiones los bancos ofrecen tipos fijos a cambio de renunciar a la devolución del sobrecoste de las cláusulas suelo. OCU advierte de las hipotecas a tipo fijo que ofrecen los bancos renunciando a la cláusula suelo, 15 de junio de 2016

La cláusula suelo actúa como un límite que impide que una hipoteca a interés variable referenciada al euríborhttps://www.euribor.us Euríbor o al IRPH,https://www.irph.com.es IRPH se abarate en la correspondiente revisión del tipo de interés a aplicar. Por ejemplo, si una préstamo hipotecario referenciado al euríbor contiene como cláusula suelo el 3%, impide que en la revisión del préstamo hipotecario, si el valor del euríbor a utilizar es más bajo de ese 3%, se aplique para el nuevo cálculo del tipo de interés, el valor del euríbor, sino el 3% marcado por la cláusula suelo

Cláusulas techo Extraordinariamente también se aplica una cláusula techo en la hipoteca que limita a un máximo el intereses a pagar si bien suele establecerse por encima de los valores habituales del mercado por lo que no llega a ser efectiva. Cláusulas cero Las cláusulas cero han aparecido en la concesión de créditos hipotecarios para vivienda por parte de los bancos ante la caída de los tipos de interés por debajo de 0% (interés negativo), y por tanto la obligación de los bancos a pagar a los clientes por la hipoteca. La banca incluiría en los contratos hipotecarios la cláusula cero, es decir, la renuncia del cliente a cobrar por el préstamo ante el interés negativo. En Europa el interés del euríbor ha sido negativo desde 2015. Los bancos también están ofreciendo intereses fijos bajos, en vez de variables, ante la caída de los tipos de interés.

Cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca Las cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca -normalmente sobre hipoteca inmobiliaria al efectuar la compra de una vivienda- suelen cargar a la parte deudora o prestataria -el particular- los gastos, aranceles e impuestos y tributos derivados de la formalización de la hipoteca -notario, registro de la propiedad, tasación de la vivienda, gestoría, tasas e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc.- cuando deben correr por cuenta del prestamista -banco o entidad financiera- ya que es dicha parte la interesada en que exista la garantía notarial, el registro y el pago de impuestos que le dan derecho y título de propiedad de la hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda que aseguraría el pago del crédito concedido para la compra de la vivienda o inmueble. Así, en España, La Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula sobre la asignación de los gastos de formalización de la hipoteca ya que consideró nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tribunal considera que si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente particular y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista; sería por tanto una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas. Los clientes o particulares pueden reclamar la devolución de dichos gastos tanto si está la hipoteca en vigor como si ha finalizado. Los bancos pueden considerar las reclamaciones total, parcialmente o rechazarlas por considerar que las cláusulas sobre gastos de formalización de la hipoteca no son abusivas. El prestatario o hipotecado puede aceptar la respuesta del banco o, si está en desacuerdo, iniciar la vía judicial de manera individual o colectiva.

Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria que deben ser soportados en su totalidad o en parte por el banco o entidad financiera

Gastos notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria). Gastos de registro de la propiedad (de la hipoteca). Gastos de tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo). Gastos de gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco). Impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro).

Cláusulas de vencimiento anticipado Las cláusulas de vencimiento anticipado, antes de la reforma de 2013, permitían que el banco en el caso de que un hipotecado no pague una sola cuota mensual pueda reclamar al cliente el término o finalización de la hipoteca y por tanto la devolución de todo el dinero prestado antes del plazo pactado, dando pie a una posible ejecución de un desahucio. El 14 de mayo de 2013 se aprobó la Ley 1/2013, una reforma que aumentaba el plazo mínimo de impago, para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, de uno a tres meses. En enero de 2017 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó sentencia de nulidad contra las cláusulas de vencimiento anticipado habituales en las hipotecas españolas incluso si estas no habían sido aplicadas. Actualmente, ha sido aprobada una nueva reforma de la ley hipotecaria que, entre otros cambios que benefician al prestatario, modifica los requisitos de aplicación de dichas cláusulas: no hay un plazo fijado por ley, sino que se requiere el impago de un porcentaje de la totalidad del préstamo (dependiendo del capital prestado, el interés, la duración y el momento del impago).

Las cláusulas suelo en España En España, durante la burbuja inmobiliaria que comenzó en 1997 y estalló en 2007, la mayoría de hipotecas que se suscribieron tenían un tipo de interés variable (fijado por el euríbor normalmente más un diferencial que pone el banco) en la que en muchas ocasiones el banco fijó en el contrato de hipoteca un porcentaje mínimo de interés a pagar por el comprador de la vivienda aunque el interés surgido de la suma del euríbor y el diferencial fuese inferior. Es decir a pesar de firmar una hipoteca con interés variables -que puede subir o bajar- el banco impone una cláusula que limita la bajada real aunque ésta se produzca. La aplicación de esta cláusula es contraria a la ley -pervierte el espíritu del interés variable además de no ser conocidas sus por los firmantes- y por tanto abusiva, según el Banco de España y la Ley hipotecaria española. También el notario debe advertir de su existencia.

La cantidad defraudada ascendería a 4.000 millones de euros según datos del Banco de España y afectaría a unos 3,3 millones de españoles.Cláusulas suelo: cómo saber si tienes una, cómo reclamar y qué banco pagará más dinero, eldiario.es, 21/12/2016El Supremo desprotegió a los clientes con las cláusulas suelo, Manuel Ruíz de Lara, CTXT, 21/12/2016El Tribunal de la UE falla a favor de los consumidores y ordena toda la retroactividad de las cláusulas suelo, Público, 21/12/2016Denuncias colectivas.com Muchos afectados desconocen la existencia de cláusulas suelo en los contratos de hipoteca por lo que se considera que el fraude podría ser mayor al estimado.

Terminología sinónima en las cláusulas suelo En las escrituras del préstamo hipotecario (no confundir con las escritura de la compra de vivienda) las cláusulas suelo se identifican bajo otros nombres o epígrafes donde se hace constar que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado, con los siguientes títulos: límites a la aplicación del interés variable límite de la variabilidad tipo de interés variable.

Sentencias de nulidad y retroactividad de las cláusulas suelo Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo español declarando nulas las cláusulas suelo