thumb|right|400px|Composición del crédito hipotecario en varios supuestos: el capital solicitado o crédito -100- más los intereses constituyen el total de la hipoteca. A estos gastos hay que sumar los gastos de compravent y constitución de hipoteca, registro, notaria, impuestos que puede suponer entre un 10% y un 15% del crédito solicitadoSimulador de hipoteca con cuadro de amortización, capital e interés.
Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y triplicar el capital solicitado, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler.
Asequibilidad: la cuota mensual de la hipoteca o alquiler no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.
Si el crédito es con interés variable hay que saber que puede fluctuar -bajar o subir- por lo que subirá la cuota mensual o bajará su cuantía si no existen cláusulas suelo abusivas. El precio de la vivienda, costo o coste medio de una vivienda, en ocasiones valor de un inmueble, hace referencia al precio de compra o venta de la vivienda en una localidad o territorio y también el precio de alquiler o renta.
El derecho a la vivienda,Ver art. 25 Declaración Universal de los Derechos Humanos, París, 1948, en Wikisource considerado como uno de los derechos humanos -incluido en los derechos económicos, sociales y culturales-, puede verse afectado cuando el precio de la vivienda es inasequible para un sector de la población, en estas circunstancias las autoridades políticas deben establecer políticas adecuadas de vivienda pública, vivienda social y alquiler social que garanticen el acceso a una vivienda digna.
El Impacto socioeconómico de la pandemia de COVID-19 ha hundido, por regla general, tanto el precio de venta como del alquiler de las viviendas en las grandes ciudades del mundo.El coronavirus hunde el precio del alquiler de las viviendas en las grandes ciudades de medio mundo, Idealista.comEn qué zonas bajará más el precio de la vivienda por el covid-19 y el efecto que tendrá en el alquiler
Variables que influyen en el precio de la vivienda
El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad, servicios, calificación energética y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como las circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar. La necesidad de crédito hipotecario incrementa sustancialmente el precio final de la viviendaLas mil y una variables que influyen en el precio de la vivienda, en Economía y FinanzasMiguel Ángel Peña Cerezo,Vicente Ruiz Herrán y José Domingo García Merino, Análisis de los factores determinantes del precio del activo vivienda, Análisis financiero, 2002
Gastos a sumar al precio de la vivienda Al precio de la vivienda que se acuerde con el vendedor o el promotor inmobiliario deben sumarse otros gastos que, dependiendo de la legislación del país y quien debe pagar dichos gastos -vendedor, comprador, banco- pueden llegar a suponer un 10% más sobre el precio inicial de la vivienda. Si se compra con un crédito hipotecario hay que sumar los costes derivados del crédito atendiendo al tipo de interés, ya sea fijo o variable, el diferencial, así como otros gastos bancarios. El pago de los distintos conceptos pueden negociarse entre las partes pero la legislación establece lo siguiente:Gastos que corresponden pagar al vendedor de un piso de segunda mano libre de hipoteca, Ibi, plusvalía , comunidad y suministros Idealistaz Gastos a pagar por el vendedor Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía inmobiliaria o plusvalía municipal). En muchos países este impuesto lo recaudan las entidades locales -ayuntamientos-. Es un gasto deducible fiscalmente en el impuesto sobre la renta. impuesto de bienes inmuebles -IBI-, hasta la fecha de la venta. suministros (agua, luz, gas, etc.), hasta la fecha de la venta. cuotas y gastos de comunidad ordinarios hasta fecha de la venta, certificación de estar al corriente de pago. todas las cuotas o derramas pendientes de pago por inversiones o gastos extraordinarios de la comunidad. Gastos a pagar por el comprador honorarios notariales (escritura de compraventa) honorarios de registro de la propiedad (de la compraventa) impuestos (de la compravente). Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA o cualquier otro que establezca la legislación de cada país. impuesto de bienes inmuebles -IBI-, desde la fecha de compra. suministros (agua, luz, gas, etc.), desde la fecha de compra. Gastos a pagar por el banco o entidad financiera (cuando exista préstamo hipotecario) Gastos de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria honorarios notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria) honorarios de registro de la propiedad (de la hipoteca) tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo) gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco) impuestos derivados de la formalización de la hipoteca (impuesto de actos jurídicos documentados o cualquier otro) Precio final con hipoteca hay que conocer la cuota resultante de la hipoteca: según interés del préstamos hipotecario, el diferencial así como otros gastos de seguros de vida y hogar que pueden incluirse en la hipoteca. El precio final total pagado, capital más intereses y gastos, puede incrementarse sustancialmente sobre el precio inicial de la vivienda. Reformas, mudanza y amueblamiento. Además de los gastos anteriores el comprador debe considerar el coste de las obras y reformas -si se quieren realizar-, del nuevo amueblamiento así como el traslado y mudanza de la vivienda anterior.
ONU - Asequibilidad o capacidad de endeudamiento: máximo un 30% de los ingresos La capacidad de endeudamiento, que la ONU establecer en un máximo del 30%, es el porcentaje máximo de los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica del comprador y del grupo familiar. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda. Cuando es necesaria la suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias durante toda la duración del préstamo así como los gastos asociados a la misma.
Entre las condiciones que debe tener una vivienda vivienda digna, la ONU considera que para que se cumpla el requisito de Asequibilidad de alquiler y compra de la vivienda no debe superar superar mensualmente el 30% de los ingresos del grupo familiar cuando además estos son estables y previsibles en el tiempo.El derecho a una vivienda adecuada, pág. 3 y 4, CESCR-ONUSiete elementos de una vivienda adecuada, ONU - Asequibilidad
Precio recomendables para la compra de vivienda - Indicadores estructurales El precio de la vivienda en compra puede considerarse adecuado o razonable si se encuentra entre algunas proporciones de los principales indicadores estructurales: sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler) y en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.Perspectivas del precio de la vivienda en España, José García Montalvo, Cuadernos de información económica 227, marzo-abril 2013, pág. 53
Cuatro años de renta familiar - PRD La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, según el profesor de economía José García MontalvoWeb de José García Montalvo, Universidad Pompeu Fabra que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 años.Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de precios, Raquel Díaz Guijarro, Cinco Días, 8/7/2013 Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los ingresos.Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE
Quince años de alquiler - Índice PER El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.
Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Para el comprador un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo.la vivienda en España sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana , idealista.com, 21 de marzo de 2013
Límites recomendables de la hipoteca Cuota mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales Se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros préstasmo, tarjetas, etc- no debe nunca superar esta cifra, si existen otros préstamos deben reducirse el máximo destinado a la vivienda. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo que la capacidad de endeudamiento debe también ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de los ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses y gastos asociados, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.Guía simple para conseguir la mejor hipoteca en España
Años de duración del préstamo - máximo 15 años Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com
thumb | 250px | Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor del año 1910, en Nueva York.