Rezervační smlouva je smlouva používaná zejména při převodu nemovitosti, jejímž typickým účelem je po určitou dobu vyhradit nemovitost konkrétnímu zájemci. Zájemce se zpravidla zavazuje zaplatit tzv. rezervační poplatek a druhá strana se po sjednanou dobu zavazuje nemovitost nenabízet nebo nepřevést jinému zájemci.
Český právní řád neupravuje rezervační smlouvu jako samostatný smluvní typ. Její právní režim se proto určuje podle konkrétního obsahu smlouvy. Může jít o nepojmenovanou smlouvu podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku, případně může obsahovat prvky smlouvy o smlouvě budoucí nebo smlouvy o realitním zprostředkování.
Právní povaha
Nejvyšší soud označuje rezervační smlouvu za smlouvu v právní praxi poměrně častou, jejíž obsah je do značné míry ustálený. Pro samotnou rezervaci je typické, že zájemce utvrzuje svůj zájem peněžitým plněním a druhá strana se po určitou dobu zdrží určitého nakládání s předmětem rezervace.
Rezervační smlouva však sama o sobě nemusí zakládat povinnost později uzavřít kupní smlouvu. Rozhodující je její obsah. Pokud se budoucí prodávající a kupující (nebo alespoň jeden z nich) zavážou k uzavření budoucí smlouvy a její obsah je ujednán alespoň obecným způsobem, může smlouva obsahovat také závazek odpovídající smlouvě o smlouvě budoucí podle § 1785 občanského zákoníku. Naopak samotný závazek rezervovat nemovitost a nenabízet ji jinému zájemci takový účinek nemá.
V praxi se vyskytují dvoustranné smlouvy uzavírané přímo mezi vlastníkem nemovitosti a zájemcem o její nabytí i trojstranné smlouvy, jejichž stranou je rovněž realitní zprostředkovatel. U trojstranných smluv mohou být v jedné listině obsaženy různé závazkové vztahy, jejichž právní režim se posuzuje podle jejich obsahu.
Obsah a rezervační poplatek
Protože rezervační smlouva nemá zákonem jednotně stanovené náležitosti, její obsah závisí na dohodě stran a na tom, jaké závazky má založit. V realitních transakcích se obvykle upravuje zejména označení smluvních stran a nemovitosti, kupní cena, délka rezervace, výše a vypořádání rezervačního poplatku, podmínky zamýšleného převodu a případné právní nebo faktické okolnosti týkající se nemovitosti.
Právní význam rezervačního poplatku není jednotný a závisí na smluvním ujednání. Může být například započten na kupní cenu nebo na provizi realitního zprostředkovatele, případně může být jeho vypořádání spojeno se smluvní pokutou. Pokud má plnění podle svého obsahu povahu zálohy na provizi realitního zprostředkovatele sjednané se spotřebitelem, nesmí podle § 19 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování přesáhnout dvě třetiny sjednané provize.
Smluvní strany mohou některé právní následky spojit také s nejistou budoucí skutečností, například se získáním hypotečního úvěru. Občanský zákoník umožňuje vázat vznik nebo zánik práv na splnění podmínky. Nejvyšší soud se v roce 2026 zabýval výkladem rezervační smlouvy, která spojovala povinnost uzavřít kupní smlouvu a vypořádání smluvní pokuty s tím, zda kupující získá hypoteční úvěr; zdůraznil přitom nutnost vycházet při výkladu z konkrétního obsahu ujednání a vůle stran.
Realitní zprostředkování a ochrana spotřebitele
Pokud rezervační smlouva svým obsahem zakládá mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem také vztah realitního zprostředkování, použije se na tento vztah zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Smlouva o realitním zprostředkování musí mít písemnou formu a zákon stanoví také její povinný obsah a informační povinnosti zprostředkovatele.
Realitní zprostředkovatel je mimo jiné povinen předat zájemci o nabytí nemovitosti výpis z veřejného seznamu, který zachycuje stav ne starší než tři pracovní dny, a informovat jej o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, které vyplývají z veřejných seznamů nebo o nichž zprostředkovatel věděl či vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní či jinou realitní smlouvu ani smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 dovodil, že toto pravidlo se uplatní i tehdy, je-li smlouva označena jako trojstranná rezervační smlouva a vedle zájemce a zprostředkovatele ji uzavírá také vlastník nemovitosti. Povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu mohou sjednat její budoucí účastníci mezi sebou, nikoli však zprostředkovatel se spotřebitelem v rámci zprostředkovatelského vztahu.
Na zakázané povinnosti spotřebitele uzavřít realitní smlouvu nelze založit smluvní pokutu. V případě řešeném Nejvyšším soudem v roce 2023 proto zprostředkovatel nemohl ponechat rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění takové povinnosti a musel jej vydat jako bezdůvodné obohacení. Tento přístup Nejvyšší soud potvrdil také v usnesení sp. zn. 33 Cdo 244/2026.
Související články
Smlouva o smlouvě budoucí Kupní smlouva Smluvní pokuta Realitní kancelář Spotřebitel
Reference
Externí odkazy
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, v e-Sbírce Občanský zákoník v e-Sbírce Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1507/2022
Kategorie:Smlouvy