Najem zwrotny nieruchomości (ang. sale leaseback) – najem zwrotny nieruchomości czyli dwie osobne transakcje występujące w jednym czasie. Dotychczasowy właściciel nieruchomości w umowie sprzedaży nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnegoArt. 158 k.c., zbywa prawa do nieruchomości na rzecz nowego nabywcy z którym podpisuję umowę najmu. Transakcja prawnie nie uregulowana w polskich przepisach.
Zgodnie z kodeksem cywilnym poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuję się płacić wynajmujący umówiony czynszArt. 659 k.c..
W przypadku transakcji sale leaseback – gdy najemcą i wynajmującym są przedsiębiorcy, umowę najmu można podpisać na czas określony do 30 latArt. 661 § 2 k.c.. Umowa najmu może zawierać opcje przedłużenia na kolejne wieloletnie okresy. W praktyce mogą istnieć umowy najmu, które zabezpieczają najemcę na okres nawet do 50 lat.
Fakt zawarcia umowy najmu – można ujawnić w księdze wieczystej danej nieruchomościArt. 16 ks. Ustawa o ks.wiecz. i hipoteka. Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości zwiększa ochronę prawną najemcy. Umowy najmu zawartej na czas określony nie będzie można wypowiedzieć nawet w przypadku zbycia danej nieruchomości na rzecz nowego nabywcyArt. 678 § 2 k.c.. Najemca ma prawo zawarcia umowy podnajmu, jeżeli umowa tego nie zabrania.Art. 668 § 1 k.c.
Przepisy rachunkowe nie definiują również osobno transakcji najmu zwrotnego nieruchomości. W ustawie o rachunkowości definicja najmu nie występuje, dopiero Krajowy Standard Rachunkowości (KSR) nr 5 „Leasing, najem i dzierżawa” wprowadza definicję umowy najmuKrajowy Standard Rachunkowości nr 5, punkt 3.2.
Interpretacja Umowa najmu - w rozumieniu Standardu jest to przewidziana w kodeksie cywilnym umowa, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas nieoznaczony (tzn. taki, który nie jest określony w umowie), a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynszart. 659 § 1 k.c. Z definicji umowy najmu zawartej w KSR nr 5 wynika, że standardowa umowa najmu zwrotnego nieruchomości (ang. sale leaseback) nie spełnia definicji umowy najmu, gdyż umowy najmu zwrotnego to umowy zawierane na czas oznaczony. Umowa najmu zwrotnego mieści się w definicji umowy leasingu, która w KSR nr 5 definiowana jest jako umowa leasingu nazwana w kodeksie cywilnym, a także każda inna umowa zawarta na czas oznaczonyKrajowy Standard Rachunkowości nr 5, punkt 3.2. Umowami leasingu w rozumieniu Standardu są zatem również nazwane w kodeksie cywilnym umowy najmu i dzierżawy, zawarte na czas oznaczony. Zasady księgowego ujęcia umowy najmy zwrotnego bazują zgodnie z polskimi standardami rachunkowości na zasadach ujęcia leasinguArt. 3 ust 1 pkt. 15 UoR, wyróżniając leasing finansowy i operacyjny. Międzynarodowe standardy rachunkowości uregulowały w Międzynarodowym Standardem Sprawozdawczości Finansowej nr 16 (MSSF 16) – kwestie najmu zwrotnego nieruchomościIFRS 16.98-103.
W praktyce umowy leasingu, to umowy dla których określono harmonogram spłat, gdzie kwestia wykupu, odkupu przedmiotu leasingu jest uregulowana w umowieArt. 709 k.c.. W przypadku umów najmu zwrotnego nieruchomości, najemca uiszcza na rzecz wynajmującego ratę czynszową, która stanowi koszt uzyskania przychodu jako koszt poniesiony w celu osiągnięcia przychodówArt. 15 ust. 1 Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych.
Transakcje najmu zwrotnego nieruchomości przynoszą wiele korzyści, takich jak uzyskanie finansowania w pełnej wartości rynkowej nieruchomości, elastyczność w długości trwania najmu, możliwość wykupu oraz prawo pierwokupu zgodnie z ustaleniami stron.
Umowa najmu zwrotnego podlega w dużej mierze pod zasadę swobody umów, gdzie wynajmujący i najemca uzgadniają większość parametrów komercyjnych, trzymając się ram narzuconych przez kodeks cywilnyArt. 3531 k.c..
Przypisy
Kategoria:Prawo zobowiązań